Devenir un professionnel de la location saisonnière
Vous vous êtes peut-être déjà demandé comment profiter d’une activité qui vous offrirait à la fois du temps libre et d’un cadre de travail agréable. La location saisonnière présente l’intérêt majeur d’être relativement accessible. La souplesse ainsi que le rythme peuvent parfaitement s’adapter à ce que vous recherchez. Nous vous proposons donc de découvrir comment il est possible de faire de la location saisonnière son métier.
Tout d’abord, n’oubliez pas que louer un bien immobilier en saisonnier correspond à un ensemble de contraintes, d’investissement, et de risques. Certes il est légitime d’espérer, dans la plupart des cas d’ailleurs, rentabiliser votre investissement et de faire prospérer votre patrimoine. L’investissement immobilier locatif reste en général l’un des plus sûrs sur le long terme. En priorité parce que le bâti comporte une stabilité que n’ont pas d’autres classes d’actifs : la pierre ne bouge pas. Mais elle peut être rentable.
Se constituer un patrimoine immobilier en louant en saisonnier
Les propriétaires recherchent toujours la pérennité de leur bien, et c’est bien légitime. Faire de la location saisonnière son métier n’est pas une activité facile. C’est un projet important, qui mérite d’être justement considéré. Il s’agit la plupart du temps de l’aboutissement d’un long travail au fil des années. Il faut dire que l’immobilier est un actif très peu liquide, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible de disposer directement de sa valeur. Avant de se lancer dans une acquisition, l’enjeu est de bien repérer les opportunités du marché immobilier. Ensuite, il faudra certainement construire sur le long terme, en premier lieu en commençant par une acquisition.
Le marché immobilier est confronté à des contraintes économiques. Aussi une stratégie patrimoniale reposant sur un investissement locatif se doit d’être réfléchie. Le rendement locatif dépend de plusieurs critères, comme nous le verrons ensuite. Il faut bien prendre en compte que derrière l’idée qui est généralement faite de la location de meublé de tourisme, il s’agit d’abord et avant tout d’un véritable investissement.
Investir pour de la location saisonnière comporte l’avantage d’enrichir votre patrimoine. Ainsi, si vous souhaitez revendre à l’avenir, vous aurez constitué une réserve de valeur à travers votre propriété. Éventuellement, il se peut que vous ayez effectué une plus-value, auquel cas la taxation dépendra de votre régime (loueur en meublé professionnel ou non).
Diverses raisons font que des propriétaires louent un gîte. Ce peut être pour en obtenir un revenu complémentaire, mais aussi pour faire de la location saisonnière son métier. À ce niveau, ce sera donc en quelque sorte une activité principale.
Faire de la location saisonnière : Être libre malgré les contraintes
Choisir ses horaires de travail et pouvoir enfin travailler pour soi-même. Ce sont souvent les raisons qui motivent les particuliers à se lancer dans l’aventure. Il est vrai que la liberté qu’un tel projet procure a de quoi attirer. Pour réellement faire de la location saisonnière votre métier, vous devrez vous organiser de façon à pouvoir tout faire vous-même. Cela requiert un temps pour prendre les bonnes habitudes, de l’expérience pour recevoir vos voyageurs, et surtout, une grande discipline.
Une organisation indispensable pour les locations de vacances
Le défi majeur sur le plan de l’organisation est de savoir trouver le temps et le rythme pour que chaque réservation se passe sans accroc. À la différence d’autres types d’hébergements comme les hôtels ou les campings, la location de vacances entre particulier est plus personnelle. Cela ne signifie par pour autant qu’une familiarité est obligatoire avec les vacanciers que vous pouvez côtoyer. Il peuvent même ne pas apprécier une trop grande proximité si vous la leur imposez. Il convient de veiller à rester suffisamment professionnel, avec une touche naturelle de sympathie, quitte à s’adapter à sa clientèle si besoin.
Le meublé de tourisme courte durée nécessite une présence relativement importante, avec de nombreux détails à régler que ce soit avant, pendant et après le séjour des voyageurs. Parfois, un problème peut survenir pendant le séjour. C’est pourquoi il est préférable d’être suffisamment préparé à toute éventualité, sur le plan technique ou bien relationnel.
Gérer votre temps et administrer vos biens (comme vous le souhaitez)
Le cœur du travail que vous aurez à réaliser sera de gérer le mieux possible votre bien. Il est impératif d’avoir une bonne gestion de votre planning. Si le temps entre chaque arrivée et départ est assez court, il vous faut être d’autant plus rigoureux. Une convention est communément admise depuis longtemps : les réservations de locations se font du samedi au samedi. Cette règle n’est pas obligatoire, mais s’est répandue parce que les vacanciers désirent profiter le plus rapidement possible de leur séjour après leur semaine de travail. Cela requiert alors une organisation et une discipline des plus grandes. Le samedi devient alors une journée de “coup de bourre”, durant laquelle doivent s’effectuer le départ (check out) des premiers touristes et l’arrivée (check in) des nouveaux.
Même si vous possédez plusieurs locations saisonnières vous pouvez faire face à cet afflux soudain de travail. Pour être maître de votre emploi du temps, les conditions de ménage nécessitent d’être précisées. En effet, si le ménage est à la charge du locataire, la plage horaire de départ est généralement plus tardive (par exemple, au alentours de midi). Vous ne pourrez alors pas vraiment facturer les frais, si ce n’est en demandant une caution spécifique. La remise des clefs des nouveaux vacanciers se passe vers la fin de l’après-midi, généralement entre 15 heures et 18 heures. Le chassé-croisé se passera ainsi pour le mieux. Entretemps, il convient de ne pas négliger certains points, comme le linge. La majorité des touristes ne prennent en effet pas de linge de maison avec eux. La présence de draps, particulièrement, est à préciser pour éviter les soucis. Aussi, la période où votre maison sera libre vous permettra d’effectuer la tonte et l’entretien du jardin.
Peut-on vraiment faire de la location saisonnière un métier ?
Afin de ne vivre que de locations, vous aurez nécessairement besoin d’être prêt pour cela. Nous l’avons vu, c’est un métier à part entière. Avant de vous lancer, vous devez vous y sentir bien. Il convient donc de respecter certaines règles pour que tout se passe bien, et vous organiser suffisamment. Ensuite, viennent bien sûr les questions financières. Un tel projet doit être étudié pour savoir quelle rentabilité il peut apporter.
Combien rapporte la location d’un gîte ?
C’est l’une des questions essentielles à se poser avant d’investir, sinon la principale. Les revenus locatifs saisonniers dépendent de bien des critères, à commencer par la qualité de votre hébergement. La région ainsi que l’emplacement de votre gîte sont aussi pour beaucoup dans l’appréciation du tarif proposé. Une région touristique a plus de chance de vous apporter un rendement locatif important, mais cela n’est pas toujours le cas. L’investissement de départ y est aussi plus cher, et le marché propice à une plus grande concurrence. Le développement du tourisme vert profite clairement au milieu rural, et ce depuis quelques années.
En tout état de cause, une location saisonnière de vacances est certainement plus rentable en moyenne à une location de logement classique, c’est-à-dire longue durée. Avec un bon taux de remplissage, il est possible de doubler la rentabilité en location saisonnière. Bien qu’on ne puisse rien établir précisément, vous pouvez compter, à titre indicatif, sur des rendements locatifs de l’ordre de 7 à 10 %. Cela donne une indication de ce que rapporte un gîte par rapport à l’investissement initial. Bien entendu, il arrive qu’un hôte particulièrement efficace puisse atteindre des taux plus importants encore. La rentabilité d’une location saisonnière varie en fonction du prix d’acquisition du bien immobilier. En admettant que vous ayez fait une bonne affaire à l’origine, alors il n’est pas rare d’établir des rentabilités dépassant les 15 % à moyen terme.
Le nombre de locations saisonnières idéal pour en vivre
Il s’agit de la deuxième chose à prendre en compte pour estimer votre capacité à vivre uniquement de locations saisonnières. En effet, si vous souhaitez en faire votre métier, un seul gîte sera sans doute insuffisant. Si la rentabilité d’un gîte est un critère important, le nombre de logements à disposition des touristes l’est tout autant. Il détermine le volume de transactions que vous effectuerez dans l’année, donc le chiffre d’affaires global. Certes, il n’est pas évident de donner un chiffre précis de maisons ou d’appartements pour faire de la location saisonnière son métier. On peut tout de même tenter de répondre à cette question.
Partons du principe que vous pouvez effectuer un bon taux de remplissage au cours d’une année. Pour en vivre, il faudra compter et sur le remboursement du prêt accordé, et sur une marge, donc un bénéfice. Si vous disposez déjà d’un ou plusieurs biens, c’est généralement un avantage, surtout s’ils sont payés. Aussi, si une seule de vos locations rapporte en moyenne 15 000 € par an, vous serez en mesure de vivre entièrement de locations saisonnières dès trois ou quatre locations.
Il va sans dire que selon le niveau de gamme proposé, le confort et l’équipement, le chiffre d’affaires variera aussi. De nombreux critères entrent donc en ligne de compte. Nous vous conseillons surtout de comparer cette activité à d’autres, par exemple un fond de commerce. Un nombre de gîtes suffisant sera alors plus facile à percevoir, selon les prix du marché du lieu d’acquisition, les tarifs locatifs pratiqués, et l’ensemble des frais et charges qui s’appliquent.
Quelques avantages par rapport à la location meublée classique
Un autre intérêt de la location de courte durée est lié au risque amoindri d’impayés de loyers, qui à vrai dire, est presque inexistant. De même, la plupart du temps, il y aura très peu de détériorations du logement ou de son équipement. Les vacanciers ne louent pas tellement votre résidence pour y habiter mais plutôt pour avoir un pied à terre et profiter de leur séjour à l’extérieur. De la même façon, les voyageurs qui viennent pour le travail recherchent en premier lieu la tranquillité.
Une location saisonnière classique peut généralement vous permettre d’avoir une rentabilité locative deux à trois fois supérieure qu’une location longue durée.
Le statut professionnel pour la location saisonnière
Le statut de loueur en meublé professionnel et celui de loueur en meublé non professionnel
Un statut de loueur en meublé professionnel est le plus souvent idéal s’il s’agit de votre principale source de revenus. Pour cela, 2 conditions devront être réunies :
- Les recettes doivent dépasser 23 000 € par an pour le foyer fiscal
- Ces recettes représentent la majorité des sources de revenus.
Vous trouverez ici plus d’informations sur ces dispositions.
Par défaut, si vous ne remplissez pas ces conditions, vous serez classé dans la catégorie des loueur en meublé non professionnel.
La fiscalité en matière de loueur en meublé professionnel
Le statut de loueur en meublé non professionnel rend obligatoire l’assujettissement aux cotisations sociales. Par ailleurs, il y a des avantages tels que l’imputation des bénéfices.
Sous le statut de loueur en meublé non professionnel, si vous dépendez du régime micro-bic, vous aurez le droit à un abattement fiscal. Pour se faire, il faudra que le montant des loyers et recettes ne dépasse pas 72 600 € pour les meublés non classés, et 176 200 € pour les meublés classés. Particulièrement, un abattement forfaitaire de 71% s’applique pour les meublés de tourisme classés ou les chambre d’hôtes.
Vivre de la location saisonnière : un vrai travail
La tâche est grande, si vous voulez vivre de la location saisonnière courte durée. Si vous en faites votre activité principale, cela deviendra un métier à part entière, à comparer avec l’hôtellerie. Évidemment, comme bien des activités de tourisme, il est presque sûr que vous ne pourrez pas prendre vos vacances durant les périodes les plus demandées, principalement l’été.
Vous l’aurez compris, il s’agit d’un vrai travail, qui demande du temps et de l’investissement. Les fruits de ce travail sont liés pour beaucoup à l’implication que vous aurez dans vos propriétés, et bien sûr de votre tempérament. Il est préférable d’avoir en tête qu’un propriétaire qui souhaite vivre de locations saisonnières et en faire son métier, doit généralement commencer par investir dans ce domaine, pour progressivement développer son activité. Assurément il faut que ce métier vous convienne, que vous vous y sentiez bien, et que vous fassiez preuve d’une grande organisation.
Il arrive cependant que certaines personnes qui souhaitent réussir dans ce type de projet se tournent vers des activités proches. Il faudra peut-être reconsidérer alors ce que vous souhaitez réaliser. Par exemple, en acquérant un ou plusieurs bâtiments pour un projet touristique plus général. Certaines personnes font l’acquisition d’un château, par exemple, pour y réaliser un projet de chambres d’hôtes.
Quoi qu’il en soit, pour se lancer dans la location saisonnière, et en faire son métier, un propriétaire doit prendre en compte l’ensemble des risques que cela entraîne, et les contraintes. Sans oublier de voir les aspects positifs, il convient de se montrer prudent et de se sentir prêt à en faire vraiment son métier.
Nous vous souhaitons bien sûr de réussir dans votre projet !
Voyage de France, locations de maisons de vacances
Voir aussi Comment et Pourquoi proposer son bien en location saisonnière/meublé de tourisme ?
